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壽險業以百分之二點一以下的超低利率搶攻房貸市場,中央銀行決定與金管會聯手,由金管會出手管理壽險業房貸放款,民眾今後可能無法向壽險公司貸到百分之二左右的低利房貸。

金管會、央行昨天召開監理聯繫會議,由金管會主委陳裕璋主持,央行副總裁嚴宗大等出席,會中討論壽險業以低利率搶攻房貸市場等問題。

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民眾房貸「搬家」、抵押房子做投資周轉辦「周轉型房貸」,只要是第2棟房子或資金用途是購屋,就得受央行房貸管控;央行昨表示,民眾換屋時,若已還清第1棟房貸、或以家庭其他成員為借款人辦房貸,就可不受相關限制。
日前中國信託商銀去函央行,詢問1年1約的「周轉型房貸」或是房貸轉貸戶,是否仍受央行房貸管控,央行回函表示,周轉型房貸只要是資金用途是購屋,或申請轉貸之房貸屬於民眾名下第2棟房屋,就需受央行管控。

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財政部指出,民眾向銀行申請貸款時,目前僅「房貸利息」可抵所得稅,不過抵扣所得額以30萬元為限,以所得稅率最高4成估計,最多可少繳12萬元的稅金;至於其他如個人信用貸款汽車貸款、學生貸款等等,都不能抵稅。
理專表示,所得稅對借款利息抵扣規定很嚴,通常扣除的前提是民眾為購屋自住,向金融機構借款的利息,若透過地下錢莊、民間標會或當舖質押的方式融資,即使資金是用來買房,利息也不能抵稅。

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國泰人壽房屋貸款去年底以「破盤價」的房貸利率一.七五%標下公教人員房貸「築巢優利貸」,承辦時間為今年起到明年底,不但震驚銀行業,市場也憂心,恐助長炒房風氣再起。

行政院人事行政總處主辦的築巢優利貸,申貸對象除了公教人員,還包括台電、中油等公營事業員工。行庫主管表示,國銀在中央銀行「提醒」注意風險控管下,房貸利率至少一.八四%起跳,本次由壽險業低利搶標,不僅造成左手打右手的情況發生,提高炒房誘因,也會讓業者無所適從。值得注意的是,過去公教人員申辦築巢優利貸,不乏已有一棟房屋以上的投資客,利用政府美意及社會資源,進場炒作房市。

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為督促各銀行更賣力將卡債轉成信用貸款,或信用卡分期還款,以減輕持卡人利息負擔,金管會研擬各銀行若在2013年底的1年內,沒達到5%的「最低轉換比率」,經限期改善後仍不符者,將暫停申請新種信用卡業務。金管會指出,所謂「申請信用卡業務」,例如銀聯卡網路、實體收單業務或手機信用卡業務等,若沒達到目標,將暫停受理申請。
金管會指出,循環信用利率平均都超過12%,甚至有到18~20%,但個人信貸或信用卡分期還款平均利率約10%,轉換後,卡債族利息負擔可減輕。 將衝擊發卡行獲利不過,此舉將衝擊目前循環信用餘額逾百億元的發卡銀行,包括中國信託銀行、花旗銀、台新銀、國泰世華銀、玉山銀等,多數轉換比率都不高。而循環餘額也是各銀行信用卡主要收入來源,此舉也將衝擊各發卡行獲利。銀行局長桂先農將在明日邀各銀行開會。據銀行局草案,要求各銀行需分兩階段達成「最低轉換比率」的目標,2013年6月底「轉換戶數」或「轉換金額」其中一項比率需達5%以上,到2013年底其中一項則需達10%以上。各銀行可自行決定採「轉換戶數」或「轉換金額」,如有卡債族10萬戶、或循環信用餘額10億元,A銀行須在6月底前勸服5000卡戶或5000萬元卡債轉成信貸,12月底則需有1萬戶或要有1億元做轉換,才符合金管會要求。 還款負擔增意願低銀行局也訂出配套措施,若各銀行「轉換戶數」或「轉換金額」的比率,在2013年底前,兩項比率都沒達到5%,經限期改善仍不符要求者,將暫停該銀行受理申請信用卡。

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民眾年關前資金需求高,加上今年經濟不景氣,不管是一般上班族或專業人士,借款需求都增加。近期銀行也推出各式小額信貸專案,不是標榜「不綁約」,就是手續費打折,吸引民眾借貸。

包括安泰、永豐、國泰世華、萬泰銀行等,近期都有信貸專案。安泰及永豐銀行的前期借款利率,最低只要1.66%,比2%以上的房貸利率還低。 為吸引持卡人,銀行競推各式優惠。永豐銀行表示,目前許多小額信貸專案,都採「機動計息」,代表借款利率可能會變動,但該行前3期借款利率,是採「固定」計息,方便民眾估算借款成本。

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公營行庫房貸利率高掛,包括房貸龍頭銀行土銀及合庫銀,都調高新申辦房貸利率,平均利率逼近2.5%。不過,要找優惠低利低到2%以下的房貸還是有機會,部分民營銀行因為房貸部位不大,仍努力衝刺房貸,可以提供首購族或初貸、轉貸族群2%以下低利。

此外,壽險業者也提供2%以下優惠利率,若本身條件不錯,不妨多方比較,降低房貸利息負擔。 公營大型行庫利率紛紛調高,土銀平均房貸利率達2.2%至2.48%,合庫銀房貸利率也升至2.47%,甚至資金用途都只限購置房屋以外的其他用途如投資周轉、修繕等,而且不少大行庫也面臨額度不夠、必須緊縮房貸業務的壓力,反倒部分中小型民營銀行,趁機提供相對低的利率搶市,壽險業更因為資金滿手,又沒有銀行法上限限制,也切入房貸市場。

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進入今年最後一個月,銀行全面衝刺信貸放款績效,打出不到4,000元的低開辦費,鎖定公教及上市櫃員工,期望幫助民眾度過年底資金需求潮。

根據金管會要求,銀行信貸手續費只能收取一筆,且不可高於1萬元,多數大型銀行信貸放款手續費用在9,000元左右,但中小銀行的手續費殺價空間較大,最低不到4,000元,民營行庫則在6,000元左右。安泰銀推出的六六大順信貸放款,開辦費僅3,666元,低於業界範圍。銀行主管指出,信用貸款手續費若較低,其他放款利率可能就會較高,但針對優質客戶,例如上市櫃員工或公教人員,通常利率與手續費都可商談,因為這類客戶還款穩定,是多數銀行希望積極開發的市場。以安泰銀為例,六六大順信貸專案貸款主要鎖定公務員、教師、軍官、警官、銀行及大型上市櫃企業的員工,因為這些客群的共通特性是收入穩定,銀行也願意提供較優惠的貸款產品。

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年關近、瞄準民眾調度資金需求,各銀行鎖定公教、教師、軍官、警察、銀行及大型上市櫃員工推出信貸專案,前半年最低利率1.66%起,比房貸2%還低,手續費也下殺到3666元,較一般信貸手續費9000元打了4折。

參考總費用年百分率金管會提醒,小額信貸不能只看低率,要看「總費用年百分率」,且超低利率優惠期一過,利率會拉高多少也影響借款成本,民眾要綜合判斷,不能只看總費用年百分率區間的最低點及固定低率。銀行主管說,很多銀行低率期間僅3個月,最長不超過1年,若屬中長期資金需求,就不適合「利率前低後高」的信貸專案;若是屬「短期」資金需求,如1年內的,就得看是否「綁約」。

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接近年關,民眾資金調度需求增加,銀行業者紛紛在年底前推出小額信貸商品,甚至不惜將開辦費下殺4折搶客。銀行業者表示,有資金需求的民眾可以比較各商品的利率優惠或費用優惠,再決定申貸銀行。 時序進入年底,距離明年農曆新年假期只剩2個月時間。銀行業者表示,每到年關,民眾資金需求往往拉高,為避免年終獎金進帳跟不上費用支付時間,或是獎金水準不如預期,銀行的信貸商品正好方便民眾資金調度。

民眾可善用銀行推出的優惠信貸專案,不過,挑選之前,還得看本身條件是否符合專案設定的客戶資格門檻。 萬泰銀行針對一般上班族,不分產業或是否上市櫃公司員工,推出前三期固定利率2.88%的信用貸款專案。相對於其他銀行推出前三或前六期浮動利率定價,或者是一般一段式浮動利率的信貸商品,前三期固定利率可幫助借款人明確得知初期的月付金,幫助借款人在規劃資金調度時,有更清楚的收支估算依據。 舉例來說,如果貸款50萬元、貸款期間5年,前三個月固定低利下,還款月付金僅約8,000 多元,對有資金需求的人來說,不會造成太大的負擔,有利減輕資金壓力,但專案有期限,只到明年3月底止。 安泰銀行昨(4)日也推出針對特定6大族群推出專案優惠信貸,前六個月最低1.66%起浮動利率計算,第7個月後4.66%起浮動利率,開辦費則是大降價只要3,666元,折扣逼近4折,專案期限也是到明年3月底止。該行所謂「6大族群」是指公務員、教師、軍官、警察、銀行及大型上市櫃企業的員工。

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對於有能力在短期間清償房貸的房貸族,銀行業者建議,應選擇利率「前低後高」的指數型房貸,只要在綁約期間過後,就可清償房貸或轉貸。 另外,前期還款能力較有限的新婚族或社會新鮮人,也可選擇前低後高的指數型房貸。

據了解,目前多數銀行都有階梯式房貸專案,利率以3段式為主,前半年約1.8%~1.9%,第7個月升到2%以上 ,第3年則升到2.2%~2.3%以上。

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台灣房貸壽險總保額已突破1000億元,由於爭議不少,金管會決定祭出5項最新管理原則。銀行局表示,未來銀行銷售房貸壽險,不得再與貸款搭售,即消費者辦理房貸時,銀行不能要求民眾一定要買房貸壽險。 目前市場已賣出10萬多件房貸壽險,總保額破千億元。金管會銀行局近期公告銀行銷售房貸壽險,公布5項嚴管原則。 銀行局副局長邱淑貞說,為確保消費者權益並減少爭議,金管會要求銀行未來在行銷房貸壽險時,須符合下列五大規定。    一、銀行辦理房貸時,不得以購買房貸壽險做為貸款搭售條件,且在貸款過程中不能進行不當勸誘。 二、銀行推廣房貸壽險時,應落實認識客戶程序。 三、為避免房貸壽險保單解約金爭議,銷售時應具體說明保單契約終止的相關權益。 四、房貸壽險應回歸「以借款人為要保人」的一般保險商品,並須提供期繳及躉繳兩種商品供客戶選擇。 五、銀行辦理房貸壽險原則,應納入銀行內部稽核與內部風險控管規定。 據了解,目前有銀行為促銷房貸壽險,規定民眾須買房貸壽險,才會核准房貸。邱淑貞表示,未來這些行為都不能再發生。 此外,很多銀行只賣「躉繳型」(一次付清所有保費)房貸壽險,假設30歲男性購買保障20年、保額300萬元,保費一次付清,可能要繳17萬多元;但房貸借款人可能在10年就清償房貸,卻發現自己「多買10年房貸壽險保障」。貸款民眾向保險公司辦理保單解約時,能拿回的解約金卻非常少。 邱淑貞說,房貸壽險解約金問題爭議很多,占所有房貸壽險爭議案的43.5%;若未來銀行同時提供躉繳及按期繳納房貸壽險供選擇,應可減少這類爭議。 此外,房貸壽險主要是為保障銀行債權;但目前支付房貸壽險保費者是消費者,保單上的「要保人」(即付保費者)卻是銀行,金管會也認為明顯不合理。 金管會表示,房貸壽險未來將回歸以借款人為要保人,以釐清目前權責不分的狀況。

資料來源: 聯合報╱孫中英資訊

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辦房屋二胎貸款地點在台南中華西路上的國宅屋齡大約15,還有100萬的貸款,那要再貸100萬的話,不知那家銀行利率最低呢?

你沒有詳述你的房屋正確地址及借款人()本身的工作條件為何?

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房地產市場成交量急凍,加以大環境經濟不景氣,銀行擔心放款風險與房地產價格鬆動,連帶緊縮房貸核貸成數。銀行業者建議,房貸戶可以考慮以傳統型房貸搭配理財型房貸,便可拉高整體貸款成數,以降低買房時準備資金的壓力。

前幾年房市熱絡,預售屋大量推出,現在進入新屋完工交屋的高峰,卻可能剛好遇上央行緊縮房貸政策,可能讓房貸族無法申辦到原先預期的成數。 房貸戶有機會貸到九成以上的好日子已經過去。」安泰銀行個金高層主管指出,現在首購族還有機會貸到八成,非首購便可能得降到七成以下;若民眾很需要拉高貸款成數,以降低短期間的現金壓力,可以考慮以傳統房貸貸款七到八成,再搭配一成以內的理財型房貸,便可拉高總體的貸款成數,降低現金支出。

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房地產實價登錄上路,政策打房毫無手軟跡象,銀行業者建議,民眾購屋申辦房貸,購屋條件要更審慎,在打房政策壓縮房貸成數下,為避免影響貸得金額與預期落差過大,建議留意物件屋況、裝潢、成交價與區域行情差距等,預估房貸額度。

銀行業者表示,實價登錄雖已上路,銀行還是會對申辦房貸的房屋做鑑價,並非完全受實價登錄資料影響,而銀行鑑價結果才是影響貸得金額的關鍵,建議民眾購屋要留意與銀行交涉房貸的評估重點,以免頭款準備不足,影響成交或是無力裝潢。況且即使是適用青年房貸優惠方案,該方案並未干預銀行徵信作業,在適用該方案核貸額度一律八成下,銀行可能更謹慎鑑價。

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國內八家公股行庫辦理「青年安心成家」低利優惠貸款,利率最低1.72%起跳,幾乎是市場最優惠。不過,青年安心成家貸款即將於年底到期,財政部長張盛和昨日表示,年輕人的購屋需求,政府應給予正面支持,財政部傾向續辦。他表示,財政部將會盡快檢討,在今年底屆期前正式對外發布。從民國99年底起,財政部針對年輕首購族,推出「青年安心成家購屋優惠貸款」方案,主要由8家公股銀行(台銀、土銀、合庫銀、兆豐銀、一銀、華銀、彰銀、台企銀)承作,每戶貸款額度最高500萬元,最高可貸8成,還款年限最長30年,含寬限期3年,本息分期平均攤還。

青年安心成家方案的房貸利率條件相當優惠,獲得不少首購族青睞。若採機動利率計息,前2年利率1.72%,第3年起為2.02%;若採混合式固定利率,前2年固定利率各為1.9%及2%,第3年起則為2.02%。至10月底,8大公股行庫已核貸青年安心成家貸款共2558億元,共有7萬3429戶申貸,等於是讓7萬多個年青家庭擁有遮風避雨的安身之所。張盛和說,青年安心成家貸款成效很好,顯示很多人有需要,這是整個房市健全的一環,若還有額度,可以支持,只要協調公股行庫即可。公股銀行存款很多,國內資金太充裕,額度應不是問題,「我是持支持態度,但需要一定程序」。

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如果本身已是負債累累,想要累積資產的第一步,就是先「理債」,而理債之首,就是釐清自己每月的收入,花在「償還債務」、「付利息」的比例有多高?以及自己每月的支出,究竟集中在哪些類型?進而調整消費模式,盡可能將高利率的債務優先代償還。

兆豐商銀舉例,如果發現自己每月有四分之一甚至三分之一的所得,必須償還銀行的循環信用,這就是非常嚴重的警訊。另一方面,若同時發現自己在「食」或「衣」上花費比重過高,就可以在兼顧營養健康的前提下,設法減少高價位飲食的比例,或是減少購買新衣,將省下的金錢,用來償還高利率的債務,例如信用卡循環信用、信用貸款兆豐商銀強調,這樣的做法,只要堅持半年、一年,待高利率債務的本金下降,每月的利息負擔就會大幅降低,效果明確而顯著。該行更呼籲年輕上班族,千萬不要貸款去買高消費品,因為銀行一年的定存利率才一.三%,若貸款買一支iPhone,無擔保放款利率一定是兩位數,一旦累積過多的債務,絕對會掉進「入不敷出」窘境。

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政府大力防堵工業宅的產生,但都會區房價高漲,開價較一般住宅便宜的工業宅,仍吸引民眾青睞。房仲業者提醒,工業宅貸款較不容易、生活品質較不佳,甚至房價漲幅也比一般住宅低,購屋前應注意。曾住過新店市工業宅的30Joyce就對工業宅環境抱怨連連。 

Joyce說,之前住家旁邊有開麵包工廠,一到下午就充滿人工奶油味,但也不能去檢舉,因為人家工業區開工廠,本來就是合法的,再加上鄰居多,素質雜七雜八,生活品質很糟糕。房價可便宜2成除了生活品質不佳外,對一般民眾來說,工業宅最大問題在於房貸比較不容易申請。台灣銀行表示,一般不太喜歡不合法的工業宅,就算能順利貸款,大概最多也只有6~7成,會比一般房屋低個1~2成。

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